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2022.06.20

未登記建物について

お世話になります。
千信不動産の赤間です。

未登記建物の不動産売買について
不動産業に携わっていますと、
昔からのお住まいの家や、都市計画区域外の家、
または増築した家などに
未登記建物に遭遇することがあります。

そもそも未登記建物とは、所有者の登記がなされて
いない建物のことです。

では、何が問題になるのかは、未登記建物を売買
した時に買主が損害を被る可能性があります。

理由は、未登記の建物所有者である売主から、
買主が未登記建物を買い受けて住んでいたとしても、
誰が所有しているかわからない建物に過ぎない事
になります。

これは、危険なことで、
例えば建物所有者である売主Aが、
買主Bに未登記のまま売却した後、
ほかの誰かCにAが、
再度未登記建物を登記して売却しました。
既に住んでいる登記の名義人になっていない買主Bは、

登記を済ませた新しい所有者Cに勝てず、
出ていかなければならなくなります。(民法177条)

つまり、買主にとって登記されていない未登記建
物を買うのは大変なリスクを伴います。

不動産の取得等は、原則として、登記を備えなければ、
正当の利益を有する第三者に主張できません(民法177条)。

不動産が二重に売買された場合も、特段の意思表
示がないかぎり、
一方の買主は所有権の登記を備えなければ、
他方の買主に所有権を主張できません。

結果的には先に登記を備えた方が所有権を取得し
ます。

契約の先後ではなく登記の先後で所有権の帰属が
決まります。

したがって、Bは、登記がなければ、
Cに対して自らが所有者であることを主張できません。

では、どのように売買すれば安心できるのか?
といいますと、
買主の立場では未登記建物の所有権保存の登記は
できないので、
売主に不動産売買契約前に建物表題登記、所有権
保存登記をしてもらうことが必要になります。

売主のほうでは費用負担が増えますが、
買主が融資を利用して未登記建物を購入する場合
は、融資の承認がおりないので、
売主にとってもデメリットとなります。

また、将来的にも相続や被災した際など、
場合によっては問題がでてくるのではないかと思います。

安心・安全、資産を守るうえでも、
不動産登記はとても大切ですね。